有一樓的業主裝修時將綠地全部破壞，封起了陽光房。齊魯晚報·齊魯壹點 記者劉雅菲 攝有一樓的業主裝修時將綠地全部破壞，封起了陽光房。齊魯晚報·齊魯壹點 記者劉雅菲 攝

　　開發商又會如何解釋小院的問題呢？在采訪中，該小區開發企業一位工作人員表示，“我相信在全國，很多開發商的樓盤里都會有小院這種方式。”該工作人員表示，“我們的出發點在于很多人想擁有一個很小的院子，哪怕種種菜、養養魚，所以說從需求上考慮，我們就規劃了這個東西。”

 

　　據業主介紹，在銷售的時候，置業顧問表示小院是贈送的，但采訪時該工作人員表示：“這個小院不屬于贈與，小院只能用于小區的綠化，最早是用類似于冬青帶簡單地隔起來，有一個半封閉的小院。然后我們在銷售的時候也說了，這塊綠地實際上是業主來領養，業主有管理小院的職責。”

 

　　“而且在售房的時候，二樓及以上的業主，他們知道一樓有小院這種形式，如果想購買一樓的這種產品，要付出相對多一點的成本。”該工作人員表示，這個小區的樓間距非常大，和濟南其他小區相對比來說，現有綠地面積非常充足。“業主相互之間的對比心理肯定是有的，我們也理解，也希望能夠做到相互理解。作為開發商，我們肯定要賣產品，而且產品確實是有差異化的，有些人就是希望多花一點錢，買一個好一點的生活環境、生活空間，這是可以理解的。”

 

　　沒有小院的業主認為小院沒有規劃，侵占了公共綠地。該工作人員表示，“買房的時候，如果提出這個訴求是沒有問題的，但是已經買完房子了，這個時候，就好像孩子已經生下來了，你再給塞回去是不可能的吧。而且一樓的住戶他們也是付出了成本的，現在說要收回院子，退給他們相等比例的錢，人家可能都不愿意了。”

 

　　“目前（小院）這個事情已經成了既定事實，而且我們也沒有損害到別人的利益。”該工作人員說：“小院屬于公共景觀的部分，規劃局不會批這個東西。”

 

　　同時，該工作人員表示，“一開始我們就非常確認這一點，（小院）不能屬于個人，它不是一個確定的權利，而且這個小院的使用自由度是受到非常大的限制的，它是屬于景觀的一部分。”

 

　　既然屬于公共景觀，為什么已經建成的一期項目內，有業主在院內建了小路和魚池，而開發商和物業并沒有制止呢？對此，該工作人員表示，小院里鋪個小石頭路，從景觀的概念上去想，并沒有產生破壞，“這個景觀不與我們小區的景觀沖突的話，我們是不會攔著的。因為整體還是景觀，他們沒有說在這里搭房子什么的。”

 

　　綠地屬公共所有，開發商可能構成侵權

 

　　其實，“買房送小院”在濟南并不少見。記者走訪了三個宣傳中提到“買房贈小院”的在售樓盤，售樓人員均表示的確有小院贈送，而且小院只有使用權并沒有產權。還有一個樓盤的置業顧問明確表示，小院就是圈占了公共綠地建設的，但是他同時表示購房者不必擔心，關于小院的內容會寫到合同當中，擁有了小院的使用權，購房者可以隨便使用，種菜、種花都可以。

 

　　關于小區公共綠地的權屬，物權法第七十三條規定，建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。對此，山東舜翔律師事務所王建華律師表示，如果規劃沒有變更，且沒有經過全體業主的同意，開發商無權私自變更這些公共綠地的用途，或者將其圈占起來贈送給部分業主。也就是說，對這些公共綠地，開發商無權賣給消費者。時女士所住的小區，如果沒有合法的規劃手續，開發商將公共綠地圍成小院贈送給個別業主的行為可能構成侵權，開發商和業主簽的合同中涉及這一部分的內容，也極有可能會因為違反法律的強制性規定而歸于無效，業主可以提出來，確認這一塊無效。

 

　　同時，王建華表示，因為贈送小院，開發商賣給業主房屋的時候，這個價位應該是高的，如果小區的小院被收回，恢復了綠地原狀，極可能會給一樓的業主造成損失，屆時一樓業主可以合同相對方違約為由，要求其賠償己方因此遭受的損失，并要求對方承擔違約責任。

 

 

　　“業主可以成立一個業主大會，由業主代表來向侵害他們共同所有權的業主、開發商以及物業主張權利，以他們為共同被告，要求他們來承擔侵權責任，停止侵害、排除妨害、賠償損失。通過訴訟途徑，達到恢復小區綠地的原本使用途徑的目的。”王建華說，此外，為了防止這種情況的發生，以后業主在購房時除了仔細查看購房合同約定外，最好再向開發商提出出示向有關部門報建的規劃設計，以便確認自己購買房屋的合法性。

 

　　在馮女士向物業反映情況時，物業曾表示在購房合同中關于公共區域的界定里有一條，任何業主擁有獨立使用權及開發商保留的地方并不屬于公共區域，因此樓上沒有小院的業主已經自愿放棄了這一部分公共區域的權益。

 

　　對此，王建華認為，根據合同法第四十條的規定，在格式合同當中，提供格式合同的一方限制對方主要權利，加重對方義務的，該條款無效。如果上述情況屬實，那么業主的公共區域共有權顯然受到了限制，可以向法院請求該條款無效。、